不動産投資の５つのメリット

１.住宅ローンが生命保険になります

マンション経営を住宅ローンを利用して購入した場合、「団体信用生命保険（通称「団信」）」にご加入いただきます。これは、住宅ローンの返済途中で死亡もしくは重度の高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度です。通常、団信の保険料は住宅ローンの金利部分に含まれています。家賃収入をローン返済にあてられるため、保険加入に比べて月々の費用が大幅に抑えられる上に、万一の場合にも残債を保険で相殺して実物資産が手元に残るので安心です。
売却すればまとまった現金を得られますし、保有した場合でも家賃収入を得ることができます。

２.家賃収入が私的年金になります

日本が世界一の長寿国であることはご存じかと思います。60歳定年としますと、男性で20.98年、女性で27.14年のセカンドライフが待っています。少子高齢化が急速に進展する中、公的な年金制度は破たんへと向かっております。70歳を過ぎてから支払う医療費は実に1,000万以上とも言われ、生涯医療費の半分となる調査結果もあります。もしセカンドライフを全て預貯金でまかなうと実に1億円近い金額が必要になります。そこでご提案したいのが、マンション経営による安定した家賃収入です。ご定年退職前に住宅ローンを完済するような返済計画をたてれば、毎月の家賃収入はそのまま老後の生活資金に回すことができ、公的年金だけに頼らない、老後の安定した生活を実現することができるのです。

３.所得税・住民税が節税になります

購入したマンションを第三者に賃貸した場合、「不動産所得」が発生します。収入として発生する家賃に対し、固定資産税や建物の管理費などのほか、住宅ローンを利用した場合にはその利息部分、実際には支出のかからない減価償却費などが経費として認められます。収入を帳簿上の支出が上回ると不動産所得が赤字（マイナス）となることがあります。この赤字を確定申告によって給与所得などから差し引くことによって（損益通算）所得税の還付や住民税の軽減が受けられます。

４.高利回りの預貯金替わりとして

超低金利時代の今、預貯金による利回り（利息）はほとんど期待できないものになりました。年間平均して80～120万円の家賃収入を得られるマンション経営は安定した資産であると言えます。東京都心部でのマンション経営は平均して4～6％という高利回りを得られる商品です。

５.相続税対策にも有利です

ご遺族に余計な苦労を負わせないためにも、相続税額はあらかじめ圧縮しておきたいものです。遺産を評価する場合、現金や有価証券は額面通りとなりますが、投資用マンションの場合は課税対象を割り引いて評価してもらえます。建物部分（固定資産評価額）は50％、土地部分は実勢価格の60～80％程度で評価されます。さらにこれを賃貸に回すので、70～80％程度に低くなり、最終的に現金と比較した場合30～50％相当の資産評価となります。

不動産投資のリスクと対策

不動産投資は、ローンを組むことができれば、生命保険の代わりになる、所得税の還付や住民税の軽減が受けられるなど、さまざまなメリットもありますが、もちろんリスク（デメリット）もあります。 リスクは大きく、1 空室、2 家賃滞納、3 金利上昇、4 災害、5 老朽化による修繕、6 物件管理、7 物件価格下落があります。

１.空室リスク

マンション経営をする上で、一番考えなければならないリスクです。それを避けるためには、立地条件の優れたマンションを選ぶことです。東京都心でロケーションを間違わなければ、長期間空室になることはまずありません。弊社で開発・管理する新築マンション・ヴォーガコルテシリーズは、地域を厳選していますし、さらに入居率を高める最新設備が設置されており高い入居率を誇ります。リスクは大きく、1 空室、2 家賃滞納、3 金利上昇、4 災害、5 老朽化による修繕、6 物件管理、7 物件価格下落があります。

２.家賃滞納リスク

入居者がついていても、家賃が遅れたり未納だったりする場合があります。そのために大切な事は、優良なテナントと契約することです。そのために弊社では、入居者の審査を厳しく行っています。また、弊社にマスターリースというサービスがあり、これを活用することで、集金業務や連帯保証人への連絡などを代行しますのでオーナー様の手を煩わせることはありません。

３.金利上昇リスク

昨今、日本の金利は低い状況が続いていますが、今後もそのままである可能性は低いといわれており、むしろいつかは上昇するでしょう。しかし金利の上昇は、オーナー様にとってデメリットばかりではありません。デフレからインフレへの変化により、家賃の上昇や不動産価格の上昇をもたらす可能性があります。なお、ローン返済額を安定させたい場合は、固定金利の選択や、繰り上げ返済の資金の確保などの方法もあげられます。

４.災害のリスク

昭和56年6月1日施工の建築基準法の改正によって、震度７程度の地震に対して建築物の倒壊による被害は防止されることになっています。ヴォーガコルテシリーズは鉄骨鉄筋コンクリート作りや壁式工法により耐震基準をしっかり満たしています。また、ワンルームタイプのマンションは、ビルや他の建物に比べて壁の数が多いので耐震性に優れていると言われています。東日本大震災に関して、弊社管理物件におきましては、地震の影響による人的被害および倒壊等の重大な物的被害は確認されておりません。

５.老朽化による修繕リスク

新築マンションであれば、費用がかさむような大きな修繕やエアコンなどが壊れる可能性は低いですが、何が起きるかわからないのが世の中です。また、将来のマンションの修繕やメンテナンスについては、管理会社が長期的な修繕計画を作成するのが一般的なので、良いマンション管理会社を選ぶこともが重要となります。また、マスターリースというサービスに契約いただくと月々4,000円（税抜）で、エアコンなどの修理代を一定額保障しています。

６.物件管理

マンション経営をサポートしてくれる業者がどのようなところであるのかによって、マンション経営の成否は大きく左右されます。管理システムの整備された、しっかりした管理を行ってくれるところであれば安心です。

７.物件価格下落リスク

オリンピックやリニアモーターカーの開通、それに伴う街の開発があり、都心の物価は上がり始めています。今後の不動産価格に対する見方はいろいろありますが、当然、下落するリスクも上昇するメリットもあります。将来にわたって値下がりのしづらい地域を狙うのは当然のことですが、価格低迷のリスクを考慮したうえで購入する必要があるかと思います。

オーナー様の属性

現在のマンション経営は特定の富裕層だけではなく、若いサラリーマンやOLなど幅広い方々から支持を得ています。ご自分の収入に合わせたマンションを選び、将来の生活設計ができる身近な投資といえるでしょう。

マンション経営 Q&A

どんな方が不動産投資をされているのですか？

弊社のオーナー様は、20歳代から50歳代のサラリーマンやOL、公務員の方などが多くいらっしゃいます。また、年々、若い方が不動産投資を始める傾向にあります。
近年では、マンション経営を相続税対策として始める方もおられ、このように、購入者層や目的が多様化しています。

入居者（借り手）はきちんとつくのでしょうか？

マンション経営の成功の鍵は、何と言っても入居者がつくかどうかです。
近年は、大学の都心回帰、職場と住居が近い傾向、そしてDINKS（子供を持たずに、夫婦ともに仕事に従事するライフスタイル）の増加などにより、都心の人口は増え続けていますので、入居者はつきやすい状況です。また、バブル期によく見られたキャピタルゲイン（売却益）狙いの投資家向け物件から、インカムゲイン（運用利益）目的の長期保有型の物件開発に転換され、防犯面も設備などの質も格段に向上しています。
このように、東京の人口増加、マンション経営の目的変化などが関係し、圧倒的な供給不足が予想されるため、長期間入居者がつかないことは考えにくいといえます。
さらに弊社はグループ会社に入居者にお部屋を案内する賃貸会社があり高い入居率なので、ご安心いただけるかと思います。

入居率が高い物件とは？

人気沿線、人気エリアは当然ながら入居率が高くなります。ワンルームマンションの入居者はほとんどの場合が若い方となり、学生やOL、サラリーマンが中心となります。マンション経営を始める際には、購入検討しているマンションの入居者層を知っていると良いでしょう。

家賃を滞納された時はどうすればいいのですか？

せっかく入居者がついても、家賃が遅れたり未納だったりする場合があります。そこで大切になるのが優良なテナントと契約することです。PIMでは、入居者の審査を厳しく行い、このようなリスクを少しでも減らせるよう努めています。
また、万が一家賃滞納があった場合でも、オーナー様が入居者に直接連絡をしたり、集金に行ったりする必要はありません。PIMの管理代行システム・マスターリース契約なら、集金業務や連帯保証人への連絡を代行します。

オーナーになると、入居者募集や事務手続きなど、面倒なことが多いのではないですか？

入居者の募集や契約、更新、管理などをはじめ、家賃の集金や建物のメンテナンスなど、面倒なことはPIMが代行します。これらはPIMの管理代行システム・マスターリース契約で包括的にサポートします。

物件が古くなると、入居者がつきにくくなるなど、収益性が落ちるのでは？

確かに、築年数の経過により、収益性が落ちることはあります。しかし物件が古くなることと、入居者がつきにくいということは必ずしも一致しません。特に私たちPIMにはグループ会社に入居者募集のノウハウのある賃貸会社がありますので、古くなった物件でも長期的に空室が続くということはほとんどないのが実情です。
また、リノベーションを行うなど工夫していくことで収益性が改善することも考えられます。

地震によって倒壊したらどうなるのですか？

昭和56年（1981年）6月1日に建築基準法が改正され、震度7程度の地震に対しても建築物の倒壊による被害は防止されることになっています。ヴォーガコルテシリーズは鉄骨鉄筋コンクリート作りや壁式工法により耐震基準をしっかり満たしています。また、ワンルームタイプのマンションは、ビルや他の建物に比べて壁の数が多いので、耐震性に優れていると言われています。過去に起こった東日本大震災に関して、弊社管理物件におきましては、地震の影響による人的被害および倒壊等の重大な物的被害は確認されておりません。

維持費はどのくらいかかるのでしょうか？

物件によって違いがありますので一概には言えませんが、経年劣化により、かかる費用として想定されるのは、外壁補修費（12年に一度）、給水管補修費（25年に一度くらい。ポリブデン管の場合は50年に一度くらい）、屋上の防水補修費（12年に一度くらい）です。給水管の品質が向上しているので、最近では給水管の修繕の必要がほとんどありません。
これらの補修費について予定経費を月割りしてオーナー様が修繕積立金で補修します。その他の補修についても長期的な修繕計画によりオーナー様に大きな負担をかけないよう配慮しています。

物件の資産価値を決めるポイントは？

マンションの資産価値は、需要と供給の関係、つまりニーズがあるかないかによって決まります。立地、環境、利便性、建物のグレード感が需要の決め手になり、需要が高ければ、建物が古くなっても資産価値をあまり損なうことなく維持できます。
近年、ワンルームマンション建築を規制する条例（東京23区の自治体主導による条例）により、ワンルームマンションの過度な供給がなくなりつつありますので、資産価値を維持しやすくなっています。

マンションの価格が下がることはありますか？

賃貸の需要の高い物件を購入することで、物件が古くなっても価格が大きく下落するリスクを減らすことができます。需要が高いのは、生活者の利便性とステイタスを合わせもつ「立地の良さ」とデザインや設備など住む人の満足感を高める生活の質です。このような物件は不動産市場が変化しても収益性が安定的に確保されやすくなります。
PIMでは、立地や利便性などを加味した賃貸の需要の高い物件を開拓し、販売しています。

都心と地方、どちらの物件がいいですか？

どちらもそれぞれ魅力はありますが、需要が高いエリア＝都心の物件のほうが、長期的に運用することの多い不動産投資にとっては優位です。それは、同じ広さであれば都心も地方も修繕など維持管理コストは同じですし、高い家賃設定がしやすいのは都心だからです。地方の物件は、価格が安く、表面利回りは高い傾向にあります。

換金性が低いのでは？

不動産は他の資産と比べ、流動性が低い商品です。流動性が低いとは、売却に時間がかかるということです。しかし都心のワンルームマンションは市場性があり、入居者がついたまま売却ができるため、別荘地や地方の不動産に比べると、流動性は高いといえます。時期を見て、３ヶ月から半年くらい余裕を持って売却することが重要です。